종부세 기준 및 계산방법 과세대상 계산기 이용하기

종부세는 고액의 부동산 소유자에게 부과하는 세금이다. 종합부동산세는 급등하는 부동산 투기를 막고자 도입되었다. 주택, 토지, 상가 등 과세대상을 개인별 합산하여 종부세 기준을 정하고 있다. 다주택자와 소재 지역에 따라 세율을 차별적으로 정하여 계산방법을 다르게 적용하고 있다. 종합부동산세 계산을 돕기 위해 계산기를 이용하는 부분까지 안내하고자 한다.

 

종부세 과세대상

종합부동산세는 세 가지 유형의 부동산으로 나눈다. 주택(부속토지 포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 각각 구분한다.

 

주택 : 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔

 

종합합산토지 : 비사업용 토지, 과다 보유자의 토지로 나눌 수 있다.

• 나대지, 잡종지, 분리과세 대상이 아닌 농지·임야·목장용지(실사용 토지 ×)
• 재산세 분리과세대상 및 별도합산과세 대상 토지 중 기준 초과 토지(과다 보유자의 토지○)
• 재산세 분리과세 및 별도합산과세 대상이 아닌 모든 토지

별도합산토지

• 공장용 건축물의 부속토지 중 용도지역별 적용 배율 초과하는 토지
• 관계법령상 인·허가 받은 사업용 토지

 

종부세 기준

매년 6월 1일 현재 납세의무자가 보유한 부동산을 기준으로 한다. 부동산 유형별 합산한 금액이 과세기준금액을 초과하는 재산에 대하여 부과한다.

 

주택 

• 기준 시가의 합계액이 6억원 초과(1세대 1 주택자 9억 원 초과), 법인은 6억 원 공제 혜택 적용되지 않는다.
• 주거용 오피스텔은 주택으로 간주한다.
• 1가구 1 주택 또는 2 주택자 소유자 일반세율, 다주택자 중과세 적용
• 동거봉양으로 합가 한 날로부터 10년, 혼인한 날로부터 5년 동안 각각 1세대로 간주한다.

 

종합합산토지 : 기준 시가의 합계액이 5억 원 초과

 

별도합산토지 : 기준 시가 80억 원 초과

 

종합부동산 세율

1가구 1 주택 또는 1가구 2 주택 종부세는 일반세율을 적용하나 3 주택 이상 다주택자 종부세율은 가중치가 적용된다. 과세표준에 따른 종합부동산 세율은 다음의 표와 같다.

과세표준	일반세율	3주택 이상
3억원 이하	0.6%	1.2%
6억원 이하	0.8%	1.6%
12억원 이하	1.2%	2.2%
50억원 이하	1.6%	3.6%
94억원 이하	2.2%	5.0%
94억원 초과	3.0%	6.0%

종부세 납세자가 법인일 경우 좀 더 무거운 세율을 적용하고 있다.

• 일반세율 3%
• 3주택 이상 6%
• 단일 세율을 적용한다.

 

종합합산 및 별도합산 종부세 세율은 아래의 표와 같다.

종합합산		별도합산
15억원 이하	1%	200억원 이하	0.5%
45억원 이하	2%	400억원 이하	0.6%
45억원 초과	3%	400억원 초과	0.7%

 

종부세 계산방법

1가구 1 주택자에게 세액 공제(80% 한도)를 해주고 있다.

• 종부세 산출세액 ×연령별(보유기간별) 공제율 적용
• 연령별 공제율 : 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
• 보유기간별 공제율 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

보유기간 산정시 취득의 기준은 다음과 같다.

• 재개발·재건축 : 멸실주택 취득일
• 분할 취득한 주택 : 지분 최초 취득일
• 상속주택 : 상속개시일 (배우자 상속주택은 피상속인의 취득일)
• 건물과 부속토지 취득일이 다른 경우 : 주택분 재산과 과세 기준

종부세 계산기

홈택스 운영 세금모의계산기를 활용하여 종부세 계산기를 활용하여 세액을 추산할 수 있다.

친절하게도 개인과 법인사업자 등으로 납세자를 구분하고, 세부 항목을 입력하면 간이세액계산을 할 수 있도록 되어 있다. 공시 가격 조회, 조정대상지역 여부, 재산세 감면여부, 1세대 1 주택 해당여부, 생년월일, 취득일자 등 세부 항목을 오류 없이 입력하면 큰 오차가 발생하지 않는다.

 

 

종부세 납부기간

 

매년 12월 1일부터 12월 5일 납부하여야 한다.

 

분납 가능 : 농특세를 제외한 순수 종합부동산세 250만 원 초과 시 6개월 이내 분납 가능.

• 납부기한 초과일로부터 6개월 이내
• 250만 원 초과 500만 원 미만 : 250만 원 초과 금액
• 500만 원 초과 : 50% 이하 금액

신용카드 납부 가능

• 농어촌특별세 포함 납부세액 1천만 원까지 가능
• 수수료 납세자 부담 : 체크카드 0.5% 신용카드 0.8%

 

종부세 합산배제 임대주택

 

종합부동산 과세 대상에서 제외되는 주택이 있다. 세무서 및 부동산 소재지 시군구 관할 지자체 임대사업자등록을 모두 완료한 경우로서 임대를 하고 있는 경우에 해당된다.

 

매매, 증여, 상속 등으로 취득한 매입임대주택, 직접 건설한 건설임대주택과 2005년 1월 5일 이전부터 임대사업자 등록을 하고 임대(기존 임대)하고 있는 국민주택규모(전용면적 85㎡이하 수도권 제외 도시지역이 아닌 읍면 지역 100㎡이하)의 주택 등은 종부세 합산배제 대상이다.

본 자료는 국세청 홈페이지 및 기타 참고 사이트를 이용하여 종부세 기준, 세율, 과세 대상을 정리하였다. 보다 더욱 상세한 자료가 필요하다면 궁금해요 종합부동산 세법을 참고하길 바란다.

 

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