1가구 2주택 양도소득세 계산기 및 다주택자 양도세 중과 판정 방법

다주택자의 양도세 중과는 주택 부동산에 상당한 영향을 미치고 있다. 6월 1일 이후 더욱 강화된 양도소득세 중과된다. 대부분의 다주택자가 1가구 2주택 또는 1가구 3주택 소유자다. 양도소득세 주택수 산정기준과 양도세 중과 주택수 산정기준은 전혀 다르다. 이에 대한 부분을 안내할 것이며 아울러 양도소득세 계산기 사용하는 것까지 다룰 예정이니 참고해보시기 바란다.

 

 

 양도소득세 주택수 산정

  다주택자들이 매우 궁금해하는 부분이다. 1가구 2주택자 또는 3주택자들은 매우 혼란스러울 것이다. 2021년 6월 1일부터는 더욱 강화된 양도세 중과가 시행된다고 하니 더욱 그렇다. 위에서 언급드린 것처럼 양도소득세 계산할 때의 주택수 산정과 중과세 판정할 때의 주택 수 산정하는 방법이 다르다는 점을 분명히 한다. 1가구 2주택 양도소득세 또는 3주택 중과 해당 여부를 확인해보자.

 

양도소득세 주택수 산정 기준

보유 주택 여부는 세대별 기준이다.

 

포함되는 주택은 다음과 같다.

주거용 오피스텔, 조합원 입주권, 분양권(2021년 1월 1일 이후 취득분), 주택임대사업자의 임대주택 등이다.

 

주택 수에서 제외되는 주택은 다음과 같다.

• 상속주택은 주택 수에 포함되지 않으며, 상속받은 후 5년 이내 팔면 양도소득세 중과세에서도 제외된다는 점이 중요하다.
• 업무용 오피스텔은 일반 상가와 동일한 개념이다. 단 전입신고를 하거나 전입신고를 하지 않더라도 주거용으로 사용했다는 것으로 판정 나면 주택수에 포함이 되며 무거운 가산세가 부과될 수 있다는 점을 기억해야 할 것이다.
• 혼인으로 인한 2주택이다. 5년 이내 양도하는 하면 무난하게 해결된다.
• 부모 봉양을 위한 1가구 2주택 : 만 60세 이상 부모 봉양을 위한 1가구 2주택일 때 해당된다. 10년 이내 양도하는 주택은 합가 전의 기준으로 양도세를 산정하게 된다.
• 일시적 1세대 2주택도 주택 수 산정에서 제외된다.
• 농어촌주택 및 고향주택

 

 양도소득세 중과세 제외 주택

  다주택자들이 정말 궁금한 사항은 여기에 있다. 조정대상지역 소재 1세대 2주택 양도소득세와 3주택에 해당된다면 매우 중요한 대목이다. 해당된다면 아주 살벌하고 억울한 양도소득세율을 적용받게 된다.

 

양도소득세 중과세 산정 배제 주택은 다음과 같다.

• 기준시가는 3억 원 이하
• 주택소재지는 경기도 읍면, 세종시 읍면, 광역시 군지역 기타 모든 도 지역

양도소득세 중과세 산정 시 주택수에서 제외되면 세율에서 엄청난 차이가 난다.

 

예를 들어보자.

 

부산 해운대구에 거주하는 "A" 씨가 보유한 주택은 다음과 같다.

 

거주하고 있는 센텀 아파트 1채 :  보유기간은 5년, 양도세 과세표준 5억 원

경남 양산 중부동 쌍용 아파트 1채 : 보유기간 8년, 기준 시가 3억 원 이하

 

"A"는 해운대 센텀 주택을 현시점(2021년 6월 3일)에서 양도하게 된다면 1가구 2주택 양도소득세 중과 대상으로 중과세가 20%다. 양도소득세는 지방소득세를 포함한다면 3억 원 가까이 된다. 그런데, 경남 양산 주택이 양도세 중과 주택수 산정에서 제외된다면 어떨게 될까??? 해운대 센텀 주택을 팔 때 중과세에서 제외된다. 그렇게 되면 양도소득세를 적어도 1억 원 이상을 아낄 수 있다.

 

 조정대상지역 양도소득세율

  다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하게 되면 1가구 2주택 양도소득세 20% P 중과세, 1가구 3 주택 양도소득세 30% P 중과된다. 주택 및 조합원 입주권, 분양권을 망라한다. 2년 미만의 단기 세율 또한 엄청나게 강화되었다. 다주택자에게는 장기보유 특별공제도 배제된다. 보유기간에 따라 3년 이상 15년까지 6%에서 최고 30%까지 공제해주는 혜택에서도 제외된다는 사실이다.

 

 

 양도소득세 계산기

  1가구 2주택 양도소득세 해당자라면 양도소득세 계산기를 활용해보기 바란다. 3주택 이상 다주택자는 집을 팔 계획이 있다면 미리 계산해볼 필요가 있다. 세무사에게 문의하는 것도 번거로우니 홈택스 제공 양도소득세 계산기를 사용해볼 것을 추천한다. 본 서비스에서는 "다주택중과여부", "감면확인" 등을 제공하고 있다.

 

만만한게 다주택자라 정부는 엄청난 시련을 주고 있다. 이들의 대부분은 1가구 2주택 또는 3주택이다. 극한으로 치닫고 있는 부동산 대책은 부작용을 낳을 것이고 결국은 완화될 것이다. 앞으로 길어봐야 2~3년이다. 잘 견디면 좋은 시절이 올 것이다. 굳이 주택을 팔아야 할 예정이라면 양도소득세 중과 문제를 잘 해결하길 바란다.

 

☞추천하는 글

1가구 1주택 양도소득세 세율

일시적 1가구 2주택 기준 및 취득세율 정리

1가구 2주택 취득세율 및 3주택 중과세 정리